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譲渡所得における土地や建物の譲渡日と取得日の考え方について

個人が土地や建物に係る譲渡所得を計算する場合、取得日や所有期間、譲渡日によって税率や
各種特例の適用の有無が決定します。したがって、譲渡所得を計算する場合には、土地や建物の
譲渡日と取得日の判定が重要になります。

　土地や建物の譲渡日と取得日の判定は、次のような考え方に基づいて行います。

1.譲渡日の判定
　　土地や建物の譲渡日は、原則として、その土地や建物の引渡しがあった日となります。ただし
　納税者の選択により、農地以外の資産については「譲渡に関する契約の効力発生日（通常は
　契約日）」、農地については「譲渡に関する契約の締結日」とすることもできます。

2.取得日の判定

(1) 原則
　売買により他から取得した土地や建物の取得日は、譲渡日の判定基準を準用します。したがって、
原則として土地や建物の引渡日を取得日としますが、納税者の選択により売買契約日を取得日と
することもできます。

(2) 自ら建設等した場合
　自ら建設等した資産の取得日は、その建設等が完了した日となります。また、他に請け負わせて
建設等した場合は、その資産の引渡日が取得日になります。したがって、建物を自ら建設等した
場合や他に請け負わせて建設等した場合には、契約日を取得日とすることができません。

(3) 相続や個人からの贈与により取得した場合
　相続（限定承認に係るものを除く）や個人からの贈与により取得した土地や建物の取得日は、
被相続人や贈与者の取得日を引き継ぐことになります。限定承認による相続により取得した土地や
建物は、その取得の日が取得日となります。

(4) 収用交換等や買換え特例の適用を受けて取得した場合
　(a) 固定資産の交換の特例や、収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例の適用を
受けて取得した土地や建物の取得日は、譲渡等をした土地や建物の取得日を引き継ぎます。

　(b) (a)以外の事業用資産の買換え特例や居住用財産の買換え特例等の適用を受けて取得した
土地や建物の取得日は、これらの資産の実際の取得の日となります。

(5) 相続時精算課税（住宅取得資金贈与）の適用と住宅用家屋の取得
　一定の住宅取得資金の贈与を受けた場合には、相続時精算課税の選択適用が可能です。
　具体的には、平成19年末までに20歳以上である子が親から贈与を受けた住宅取得等資金を、
贈与年の翌年3月15日までに一定の家屋の取得又は増改築に充てて、その家屋を同日までに
居住用に供するか、又は同日後遅滞なく居住用に供した場合には、相続時精算課税（特別控除額
3,500万円）を選択できます。この場合における「（住宅用）家屋の取得」とは、家屋の引渡しを受けた
ことをいい、売買契約の締結だけでは、住宅用家屋の取得に該当しません。

3.所有期間の判定

　同じ土地や建物であっても、譲渡日と取得日の判定基準は、必ずしも一致させる必要はありません。
例えば、「取得日＝契約日かつ譲渡日＝引渡日」とすることもできれば、「取得日＝引渡日かつ
譲渡日＝契約日」とすることも可能です。したがって、契約日を選ぶか引渡日を選ぶかによって、
同じ土地や建物であっても所有期間が異なるケースもあります。

　いったん選択した取得日と譲渡日については、選択後に変更することができませんので、慎重に
選択する必要があります。